Locataire : qui paie la dératisation ?
contre les Nuisibles, 24/7
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La lutte contre les rongeurs et les insectes nuisibles est un enjeu sanitaire majeur, notamment dans les grandes villes comme Paris ou Marseille. La loi ELAN précise d’ailleurs qu’un logement mis en location doit être dépourvu de toute “infestation d’espèces nuisibles et parasites”.
Cependant, faire venir un exterminateur professionnel pour assainir un appartement pose la question de savoir si la procédure d’assainissement doit se faire aux frais du locataire ou du propriétaire. La situation change-t-elle si l’invasion d’insectes ou de rongeurs nuisibles se produit en cours de bail ? Faisons ensemble un état des lieux des responsabilités de chacun lors de la dératisation ou la désinsectisation d’un appartement en location.
Quelles sont les responsabilités du propriétaire ?
En début de bail
Avant la mise en location d’un logement, la charge du coût d’une intervention anti-nuisible revient normalement au propriétaire-bailleur. Selon le texte de loi (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) ;
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conformé à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. (…)
Le bailleur est obligé de :
(…)
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien de l’état et à l’entretien des locaux loués »
Ce texte rendant obligatoire la mise en ordre d’un logement décent par le propriétaire a de plus été complété par la loi ELAN du 23 novembre 2018 en y ajoutant l’obligation de traitement contre toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Le propriétaire doit donc s’assurer que son logement mis en location ne soit pas infesté par des insectes ou des rongeurs nuisibles avant l’entrée dans les lieux du locataire. Sinon, il sera contraint de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin aux infestations.
Les frais de désinfection sont à la charge exclusive du propriétaire, y compris si la présence de nuisibles est détectée peu de temps après l’entrée dans les lieux du locataire.
En cours de bail
Si des rongeurs nuisibles sont repérés pendant le bail de location, la première étape va être de chercher à identifier l’origine de l’infestation. Si l’arrivée des nuisibles tient son origine des parties communes d’un immeuble, ce sera au Syndic de prendre les mesures nécessaires pour dératiser les espaces communs. En revanche, si la présence de rongeurs n’est constatée qu’au sein des parties privatives, le propriétaire sera dans la majorité des cas, en charge de la dératisation.
Selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987, les frais de dératisation sont habituellement à la charge exclusive du propriétaire, n’étant en effet pas inclus dans la liste des charges récupérables auprès du locataire.
Cependant, la responsabilité du propriétaire doit être nuancée si l’infestation de rongeurs semble liée à un défaut d’entretien courant de la part du locataire. La charge de la preuve revient au propriétaire.
En matière de désinsectisation, le propriétaire peut demander au locataire en cours de bail le remboursement des produits de désinsectisation. Le décret du 26 août 1987 impute en effet aux locataires :
« V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
Dépenses relatives :
- A l’électricité
- A l’essence et huile
- Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant ; ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies ».
En revanche, les frais liés à la main-d'œuvre et à l’éradication des nuisibles restent imputables au propriétaire.
Dans tous les cas, le propriétaire doit se montrer rapide et faire intervenir une entreprise d’extermination dans les plus brefs délais. Dans le cas contraire, il s’agirait d’un manquement à ses obligations engageant sa responsabilité. Le locataire serait en droit de saisir la commission départementale de conciliation pour traiter du problème à l’amiable, et en l’absence d’accord, pourra saisir le tribunal judiciaire compétent.
Le juge pourrait alors ordonner une résiliation du bail au tort du bailleur en cas de logement insalubre, et accorder des dommages et intérêts au locataire.
Quelles sont les responsabilités du locataire ?
Selon l’article 7d de la loi du 06 juillet 1989 :
« Le locataire est obligé de :
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; (…) »
Cela signifie que le locataire a une obligation d’entretien courant de son logement (propreté des sols et des murs, traitement des ordures, rebouchage des trous et fissures, petites réparations, etc). Ne pas la respecter le rendrait responsable des frais de dératisation et de désinsectisation, si le propriétaire en apporte la preuve.
Dans les cas les plus extrêmes, les propriétaires sont habilités à demander la résiliation d’un bail pour non-respects des obligations de la part du locataire.
Quelles sont les responsabilités du Syndic ?
Dans le cas d’une copropriété, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le syndic est tenu «d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
Tant que la présence de nuisibles n’est avérée que dans les parties privatives de l’immeuble, la seule obligation du syndic sera d’informer les copropriétaires du risque d’infestation, et de s’enquérir sur la présence de nuisibles dans d’autres appartements, pour proposer au cas échéant l’intervention d’une entreprise de dératisation et de désinsectisation.
En revanche, si les parties communes de l’immeuble sont infestées ou que le problème soit d’ordre général, c’est au Syndic de faire appel à une entreprise spécialisée afin de mettre un terme à l’infestation. Le prix de la prestation sera alors à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Un vote en assemblée générale ne sera pas requis, s’agissant de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Quelle que soit la situation, il est essentiel d’agir au plus vite en cas d’infestation de rongeurs ou d’insectes pour éviter le plus possible les dégâts qu’ils peuvent entraîner. Le recours dès le départ à une entreprise spécialisée dans la lutte contre les rongeurs s'avère toujours plus économe que de laisser la situation pourrir.
Nos dératiseurs et exterminateurs sont en mesure d’intervenir contre les rongeurs et tout autre type d’animaux nuisibles (cafards, termites, punaises de lit, moustiques, etc.) dans les plus brefs délais. Notre entreprise spécialisée dans la dératisation et désinsectisation est agréée par le ministère de l’Agriculture, et vous garantit une intervention efficace, avec une procédure anti-nuisible faisant usage d’un matériel de pointe. Nous sommes en mesure d’intervenir en urgence sans surcoût en fonction de la période ou de l’heure, et nous vous établissons un devis gratuit avant le début de la procédure de dératisation ou de désinfection. N’hésitez pas également à nous demander conseil pour éviter le retour des nids chez vous. N’attendez donc pas en cas d’infestation à domicile pour faire appel à nous !